今すぐ繰上返済するか、年明けにするか？

財形住宅の残りのお金がやっと振り込まれました。
積み立てた資金の1割だか2割だかは、物件引き渡し時でなくて、登記が済んでから振り込んでくれるというものだったんですが。デベから登記書が来るのって引き渡しから１～２ヶ月くらいって聞いてたんだけど、実際届いたのはもっと遅く、6月になってからでした。
それから生命保険のおねーさんが昼休みに職場訪問に来るのをつかまえて、書類を持ってきてもらって、印鑑証明などの必要書類を集めて…とやってたら、実際にお金がもらえるのが７月半ばということになってしまったわけです。

自分としては５月くらいまでに入ったら、さっさと全額繰上返済して…と思ってたんですけどね。（財形住宅は住宅取得費に使わないと非課税扱いにならないそうなので）
もう７月も終わるし…正月よりは大晦日のほうが若干近いこの時期に、だんだん気になってくるのは「住宅ローン控除」です。(気が早すぎるですかそうですか）

繰上返済だけで考えると、１日でも早く実行した方が絶対お得です。払わなくてよくなる利息が多いから。
住宅ローン控除を考慮した繰上返済の時期というと、そりゃもう１月です。年末の残高＝控除の計算の基礎額が最大額になるから。
そしたら、１年の後半の現在、繰上返済と住宅ローン控除のどっちを優先したほうがお得なのかしら？

前提条件として、
・私の今年の所得税額は、現在の住宅ローン残高の１％以上にはなりそうです。
・住宅ローンの現在の金利は1.564 ％（２年固定）。面倒なので1.6%にしちゃう。
・繰上返済に使える金額は、80万円とします。
・住宅ローン控除は、10年間（6年1%、4年0.5%）にします。

（１）80万円を来年1月でなく、今すぐ繰り上げたときのお得額は
　→約6ヶ月分の利息がかからない
　80万円×1．6％×6/12月＝6,400円

（２）80万円で住宅ローン控除により戻ってくる所得税の額は
　80万円×1％＝8,000円

すんごい単純計算にすると、1月まで待った方がいいということになりますね。
自分で書いといて不安だな～～～ホントにこの計算であってるかしら？








あった。落とし穴が。


前提条件に追加。
・年末の残債予定額は2,200万円くらい。

住宅ローン控除の計算に使えるローン残高は2,000万円が上限なのでした。
今すぐ80万円返しても、そして毎月少しずつ上乗せ返済してると言っても、残高が2,000万円未満になることはなさそうです。通常返済以外に200万も返す予定ないもんな。
というわけで、

（２）80万円で住宅ローン控除により戻ってくる所得税の額は
　→80万繰り上げても繰り上げなくても住宅ローン控除額は2,000万円分＝20万円
　→　0円(;´Д｀)


利息が減る分、（１）今すぐ繰上の方が当然お得です。
小賢しいこと言ってないで、さっさとマメに繰り上げてこようと思います。



※計算の参考にしたサイト　「繰上返済」 と 「ローン控除」 の得失




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